住宅ローン3,500万円の月々返済額は？金利別・35年と50年の比較

こんにちは、管理人しばぶーです。

【2026年10月追記】この記事は家づくりを始めた当時の予算と、仮に3,500万円を全額銀行から借りた場合のシミュレーションを紹介しています。実際の借入額や返済条件ではありません。現在の見積もりはこちらの記事で紹介しています。

前回の記事では、我が家が住宅展示場でハウスメーカー9社をハシゴした体験と、入った瞬間に「総額3500万円以上は出さない！」と言い切ったエピソードをお話ししました。

今回は、当初の予算3,500万円の考え方と、仮に全額を銀行で借りた場合の返済額について、当時の試算を振り返ります。

これから家づくりを始める方、特にお金に不安がある方は、我が家のリアルな数字をぜひ参考にしてみてください。

今のご時世、土地・建物・諸費用込みで「3500万円」はかなり厳しい

家づくりをスタートした当初、我が家の予算は「土地・建物・諸費用をすべて合わせて3500万円」でした。

ですが、正直に言います。今のご時世、ミドルコストのハウスメーカーを選んだとしても、この予算感で全てを収めるのはかなり厳しいのが現実です。物価も資材代もどんどん上がっていますからね。

結局のところ、この予算で家が建つかどうかは「土地次第」だと思います。

• 土地をすでに持っている（または譲ってもらう）
• 駅から離れた、めちゃくちゃ安い土地を探す（※ただし掘り出し物には注意が必要！）

こういった条件がない限り、土地から買ってミドルコスト以上のメーカーで建てるのは、ほぼ不可能なレベルです。

我が家では、新たに土地を購入する費用が発生しない予定だったため、その分を建物と諸費用に充てられる条件でした。土地の所有権を譲り受けたという意味ではありません。

もし土地から探さなければいけない場合は、まずは「土地代をいかに抑えるか」を徹底的に考えないと、メーカー選びの段階で一瞬で予算オーバーになります

住宅ローン3,500万円｜金利別の返済額比較

借入額3,500万円・元利均等返済・ボーナス返済なし・金利が返済期間中ずっと変わらないと仮定した概算です。保証料、手数料、保険料などは含めていません。

年利（仮定）	35年返済／月	50年返済／月
0.5%	約90,900円	約65,900円
1.0%	約98,800円	約74,200円
1.5%	約107,200円	約82,900円
2.0%	約115,900円	約92,300円

※比較用の仮定であり、現在の金融機関の提示金利でも、我が家の実際の借入条件でもありません。返済期間が長いほど月々の負担は抑えられても、総利息や完済年齢を確認する必要があります。

返済額だけで判断しないための注意点

では、ここからが本番です。
「土地があるなら、3500万円のローンを組んで大手や一条で建てれば安心だね！」と思うかもしれません。

ここで、実際の銀行の金利を使って、リアルな毎月の返済額をシミュレーションしてみましょう。

例えば、三菱ＵＦＪ銀行の変動金利（年1.195% ※2026年9月時点）で、3500万円を35年フルローンで借りた場合、毎月の返済額はいくらになると思いますか？

実際の試算結果がこちらです。

• 毎月の返済額: 102,013円（約10.2万円）
• 年間の返済額: 1,224,156円（約122万円）
• 35年間の総返済額: 42,845,288円（うち利息総額：7,845,288円）

この数字を見た時の我が家の感想は、これ一言でした。

無理！！！！！！！！（笑）

月々約10.2万円という数字は、当時の家計で考えるとかなり重い負担でした。なお、これは3,500万円を全額銀行で借りるという仮定による計算で、我が家の実際の借入額や世帯年収を示したものではありません。将来の固定資産税、設備の修繕費、生活費や教育費も考える必要があります。

しかも、35年間で銀行に支払う利息だけで「約784万円」です。高級車が1台買えてしまいますよね。

「50年ローン」や「死ぬからいい」を甘く見てはいけない

比較表｜35年返済と50年返済の考え方

項目	35年返済	50年返済
月々の返済負担	期間が短いぶん大きくなりやすい	期間が長いぶん抑えやすい
利息の総額	同じ金利・借入額なら少なくなりやすい	同じ金利・借入額なら増えやすい
完済時期	比較的早い	高齢期まで返済が続く可能性
検討したいこと	月々の余裕と繰上返済	定年後の収入と金利変動

同じ借入額・金利などを仮定した一般的な比較です。実際の金利や条件、50年ローンの取扱いは金融機関で異なります。

最近、毎月の返済額を下げるために「50年ローン」を組む方や、「団信（団体信用生命保険）があるし、途中で死ぬから（ローンがチャラになるから）長くていいや」と言って家を買う方がいます。

はっきり言いますが、住宅ローンをそんなに甘く見ない方がいいですよ。

あなたは今、何歳でしょうか？仮に30歳だとしましょう。
35年ローンでも65歳まで、50年ローンなら実に80歳まで払い続けることになります。

「定年後にそんなに長く働けるの？」と思いますよね。ここで、自分で調べて驚いた日本のリアルなデータをご紹介します。

総務省の労働力調査データ（2025年実績）によると、日本の高齢者が実際に働いている割合（就業率）は以下のようになっています。

• 70代前半（70〜74歳）：36.2％（約3.5人に1人）
• 80代前半（80〜84歳）：約8.1％（約12人に1人）

70代前半でも働いているのは4割以下、80代になれば1割未満です。この年齢までローンを払いながら働き続けるのは、現実的に考えてめちゃくちゃ厳しいですよね。

「途中で死ぬからいい」と言う人もいますが、日本の男性の平均寿命は約81.35歳。意外と死なないですよ（笑）。ちょうど50年ローンの払い終わりの年齢まで生きちゃうんです。

ハウスメーカーの営業マンや、メーカーが紹介してくるお抱えのFP（ファイナンシャルプランナー）は、言葉巧みに長いローンを提案して、あなたの予算感を上げようとしてきます。

もちろん、私は一概に「50年ローンは今すぐやめとき〜！」と言いたいわけではありません。
このリアルな高齢者の就業率や平均寿命のデータを自分で調べた上で、「リスクを理解して50年ローンにする」「団信の特約をガチガチにつけて備える」というのであれば、全く問題はありません。

大切なのは、情報を自分で調べて、時には営業マンに反論できるくらいの知識を持っておくことです。

よくある質問｜住宅ローン3,500万円の試算

この記事の3,500万円は、実際に借りた住宅ローンの額ですか？

いいえ。家づくり当初に、3,500万円を全額銀行から借りると仮定した試算です。我が家の確定した借入条件ではありません。

毎月の返済額だけを見て予算を決めても大丈夫？

住宅ローンの返済以外にも、固定資産税・保険・修繕費などの費用があります。金利や返済期間によって総返済額も変わるため、家計全体で無理がないか確認する必要があります。

まとめ！予算やメーカーを選ぶ前に「自分たちはいくらなら返せるか」を考えよう

図解｜住宅ローンの長期返済を考える順番

多くの人は、ハウスメーカーの営業マンに「年収から逆算して、これくらいまでなら借りられますよ！」と言われた金額で予算を決めてしまいます。

でも、それは「銀行が貸してくれる金額」であって、「自分が無理なく返せる金額」では絶対にありません。

これから家を建てる方に、我が家からどうしてもお伝えしたいのは、「世間の平均や営業マンの言葉を鵜呑みにせず、自分たちの生活水準を落とさずに返せる金額はいくらなのか？」を、最初に自分自身で計算してほしいということです。

当時のこの試算をきっかけに、借入額だけでなく家計全体の負担を見直すようになりました。その後の検討案や家計の見直しについては、住宅ローンと固定費を考えた記事にまとめています。

住宅ローンの数字は条件によって変わります。試算結果をそのまま正解とせず、借り方や生活費を含めて検討したいですね。

本日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました！

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